Apsurdi tržišta nekretnina – jesu li stari stanovi skuplji od novogradnje?

Cijene nekretnina u Hrvatskoj već godinama rastu bez jasnog pravila, a kupnja vlastitog doma postaje sve veći luksuz. Porast troškova materijala i rada opravdava situaciju, no što kada je riječ o već izgrađenim “starim” stanovima?

Prema Državnom zavodu za statistiku, u posljednjih 9 godina cijene starih stanova skočile su za 112,25%. To je čak 44,57 postotnih poena više u odnosu novogradnje. Drugim riječima, stari stanovi poskupili su gotovo dva puta više od novih te u nekim kvartovima dosegli cijene novogradnje.

Kako se nova mjera stambene politike odražava na cijene nekretnina, analiziramo u nastavku.

Koji su kriteriji za povrat 50% PDV-a?

Prvo, kupac mora biti hrvatski državljanin mlađi od 45 godina. Povrat je moguć samo pri kupnji i izgradnji prve nekretnine, i to iza 1. siječnja 2025.

Ova mjera vrijedi samo za nekretnine određene kvadrature. Točnije, samac može kupiti stan do 50m², par 65m², tročlana obitelj 80m², četveročlana 90m² itd. Kada je riječ o kućama, govorimo o 50% većem iznosu.

Građanin koji kupi stan veće kvadrature od propisane i dalje ima mogućnost ostvarivanja povrata. Kvadratura može biti do 50% veća od propisane, ali se tada vraća samo dio PDV-a.

Također, povrat je moguć samo ako cijena kvadrata ne premašuje propisanu prosječnu vrijednost u lokalnoj samoupravi. Primjerice, za centar Grada Zagreba to je 3.051,75€, za Rijeku 2.433,56€, Split 3.462,08€ i Osijek 1.444,02€. Na ove cijene dodaje se još PDV. Pravo na povrat gubi se ako je cijena nekretnine za 50% skuplja od propisane.

Sve propisane prosječne cijene možete provjeriti ovdje.

Konkretno, koliko štedi kupac? 

Konkretnu uštedu ilustrirat ćemo na bračnom paru koji kupuje stan u Osijeku, na području Retfale. Njihov stan u novogradnji ima 68m², a cijena kvadrata iznosi 2.360€. Ukupna cijena stana je 160.500€.

Budući da zakon omogućuje povrat PDV-a za stanove do 65m², povrat se računa samo za taj dio površine. Osim toga, cijena kvadrata koju su platili (1.888€/m² + PDV) niža je od prosječne cijene za taj kvart, pa su ispunjeni svi uvjeti za ostvarivanje mjere.

To konkretno znači da par dobiva natrag 50% PDV-a za 65m², što iznosi 11.733€. Nakon povrata njihova cijena stana pada na 148.768€, odnosno 2.188€/m².

Za usporedbu, u blizini se prodaje stariji stan od 58m² po ukupnoj cijeni od 150.000€, što znači da kvadrat stoji 2.586€/m² – 15,41% skuplje od novogradnje nakon povrata PDV-a.

Ipak, nije sve tako jednostavno

Iako kupnja novogradnje djeluje kao logičan izbor – nije sve tako bajno. Kupci i dalje moraju ugovoriti kredit na puni iznos s PDV-om. Ova mjera tako ne utječe na kreditnu sposobnost, koja ostaje ključni faktor za odobravanje kredita.

Putem kompare.hr kalkulatora za izračun kreditne sposobnosti provjerili smo kolika su primanja bila potrebna bračnom paru iz našeg primjera.

Par je zatražio kredit u iznosu od 160.500€, s kamatnom stopom 3,3% i rokom otplate 30 godina. Prema novim HNB pravilima, banke odobravaju do 90% vrijednosti nekretnine. To znači da je par mogao dobiti maksimalni kredit od 144.450€, a preostalih 10% morao je pokriti samostalno što je bilo dovoljno za realizaciju traženog iznosa kredita.

Banke kreditnu sposobnost najčešće procjenjuju pojedinačno, uzimajući primanja i obveze svakog partnera. U navedenom primjeru partner A imao je neto plaću 1.300€, a partner B 1.100€.

Ovakvu kreditnu sposobnost mladih komentirala je Yetunde Kristina Škorić, direktorica kreditnog poslovanja kompare.hr.

“Mjera povrata PDV-a svakako je dobrodošla, ali neće biti dovoljna ako se paralelno ne poveća dostupnost povoljnog financiranja. Danas je gotovo nemoguće kupiti nekretninu bez ugovaranja stambenog kredita, a banke prvenstveno gledaju kreditnu sposobnost. Budući da ova mjera stambene politike ne utječe izravno na kreditnu sposobnost građana, brojne će nekretnine mladima i dalje ostati nedostižne. Posebice sada kada su na snagu stupili stroži uvjeti kreditiranja.” 

Hoće li mjere imati pozitivne učinke – ostaje nam tek vidjeti

Iako olakšice poput povrata PDV-a mogu pomoći, stroži kreditni uvjeti i rast cijena predstavljaju velik izazov. Hoće li nove mjere smanjiti cijene nekretnina ili dodatno produbiti jaz između kupaca i tržišta, ostaje nam tek vidjeti.