Mogu li kvadrati poskupjeti 60%? Hoće li cijene nekretnina rasti u nebo?

Globalna geopolitička nestabilnost, posebice potencijalna eskalacija sukoba u regiji Irana i blokada Hormuškog tjesnaca, predstavlja ozbiljnu prijetnju stabilnosti građevinskog sektora. Budući da kroz ovaj tjesnac prolazi čak 20% svjetske nafte i ukapljenog plina (LNG), svaki poremećaj izravno se prelijeva na cijene energenata, a potom i na troškove gradnje u Hrvatskoj. O tome kako bi novi val poskupljenja mogao izgledati, razgovarali smo sa stručnjakom, a analizu donosi Saša Perko, magistar inženjer građevinarstva. On upozorava da proizvodnja osnovnih građevinskih materijala zahtijeva enormne količine energije, pri čemu pečenje klinkera za cement ili rad visokih peći u čeličanama izravno ovise o cijeni goriva i struje.

“Kroz Hormuški tjesnac prolazi petina svjetske nafte i LNG-a, što znači da svaki poremećaj izravno udara na energetski intenzivne procese proizvodnje. Cijene čelika u Europi već su krenule nagore usporedno s rastom cijena nafte, jer energetski troškovi izravno pogađaju visoke i električne lučne peći. Cement je još osjetljiviji — pečenje klinkera troši ogromne količine goriva, pa svaki skok cijena energenata odmah mijenja proizvodnu cijenu”, ističe Perko.

Iako je Hrvatska za osnovne materijale poput opeke i cementa relativno zaštićena jer ih nabavlja iz Europe, problem nastaje kod specifične opreme koja dolazi s udaljenijih tržišta. Oprema za instalacije, električni materijal i spojni elementi koji dolaze iz Azije trpe zbog nesigurnosti plovidbe i skupljeg brodskog osiguranja, što direktno udara na rokove i konačnu cijenu materijala na skladištima. Perko objašnjava da brodari taj trošak jednostavno ukalkuliraju u fakturu, što na kraju plaćaju domaći investitori i kupci. Napominje kako u njegovoj tvrtki DOMInvest proaktivno planiraju nabavu i zalihe upravo te sitne, ali nezamjenjive robe kako bi izbjegli zastoje.

Poseban izazov predstavljaju materijali izravno vezani uz naftne derivate, poput asfalta i hidroizolacije, čija cijena rapidno raste kada barel nafte dosegne razinu od 100 dolara. “U takvim uvjetima projekti s fiksnim cijenama brzo postaju problem, jer izvođači zbog malih marži vrlo brzo ulaze u gubitak. U stanogradnji se to prelijeva na grube radove kroz poskupljenje bitumenskih traka i premaza za temelje, podrumske zidove i slične elemente. Sintetske membrane poput PVC-a i TPO-a nisu izravno vezane uz bitumen, ali ovise o petrokemiji, pa ih rast cijena energenata također pogađa. Ne bih rekao da je zastoj projekata realan, ali do korekcije cijena već dolazi”, tvrdi Perko.

Rat u tako važnoj regiji obično potiče opću inflaciju, što dodatno komplicira situaciju s kamatnim stopama i dostupnošću financiranja. Perko pojašnjava da rat prvo diže cijene energije, a zatim pokreće širi inflacijski val u kojem kamatne stope na stambene kredite prestaju padati, a mogu i ponovno rasti. Za investitore to znači skuplji i teže dostupan kapital, što usporava novu gradnju i svodi je na projekte koji mogu izdržati strože bankarske uvjete. Iako se nekretnine često smatraju “sigurnom lukom” u krizama, on smatra da taj efekt u Hrvatskoj ne treba precjenjivati, jer cijene i dalje primarno formiraju domaća potražnja, turizam i ograničena ponuda.

Uz materijale, neizbježan je i pritisak na cijenu rada. Povećanje cijena goriva uzrokuje lančanu reakciju rasta cijena hrane i usluga, pa su građevinske tvrtke prisiljene dodatno podizati plaće radnicima kako bi zadržale operativnost u sektoru koji već pati od manjka radne snage. “Unutar jedne građevine trošak rada čini oko 35 do 45 posto ukupnog troška, ali važno je reći da rast plaća obično dolazi s odmakom od šest do dvanaest mjeseci. Materijali reagiraju puno brže, često odmah, a ponekad i uz dozu špekulacije proizvođača i distributera. Zato se udar na cijenu kvadrata najprije vidi kroz materijale, a tek kasnije kroz rast troška rada”, objašnjava nam Saša Perko.

Na pitanje može li ova kriza ubrzati prelazak na održive i lokalne materijale, Perko odgovara realistično, navodeći da kriza može biti okidač, ali ne i razlog za brzu tranziciju. Prioritet industrije u trenutku potresa je stabilizacija troškova, a održivi materijali u pravilu u startu povećavaju cijenu projekta, pa se takvi strateški zaokreti obično događaju tek nakon što se tržište smiri. Konačna procjena rasta cijena kvadrata u novogradnji uvelike ovisi o trajanju potencijalnog sukoba. “Ako bi situacija potrajala, mogli bismo gledati scenarij sličan razdoblju nakon ruskog napada na Ukrajinu, kada su cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj u nekoliko godina vrlo snažno rasle — grubom procjenom, reda veličine oko 60% u četiri godine”, zaključuje Saša Perko.

Foto sugovornika: Dejan Tatomir
Foto radnika: Luka Cerovina/arhiva DOMinvest