Zašto kvadrat nekretnina u Hrvatskoj poskupljuje dvostruko brže nego u Europi?

Cijene nekretnina i troškovi izgradnje u Hrvatskoj već su duže vrijeme među glavnim temama javnih i privatnih rasprava. O tome koliko doista košta kvadratni metar doma te jesmo li još uvijek povoljniji od ostatka kontinenta razgovarali smo sa Sašom Perkom, građevinskim stručnjakom i direktorom tvrtke DOMinvest, koji nam je otkrio detaljne podatke i analizu tržišta. Gradnja stambenih objekata u Hrvatskoj i dalje stvara dojam značajno pristupačnije opcije u odnosu na zapadnoeuropske zemlje, no temeljita analiza brojki pokazuje da se ta prednost ubrzano smanjuje. Unatoč tome što su podaci Eurostata za 2025. godinu svrstali razinu cijena gradnje stambenih zgrada u Hrvatskoj na 54 posto ispod prosjeka Europske unije, dok je Njemačka primjerice 50 posto iznad prosjeka, praktična primjena na terenu otkriva znatno manji razmak. Trošak gradnje (bez ostalih troškova) zgrade srednjeg standarda u Hrvatskoj iznosi oko 2.400 eura po kvadratnom metru neto površine s uključenim PDV-om, dok  građevinski trošak u njemačkim gradovima iznosi oko 3.600 eura po kvadratnom metru s PDV-om, bez uračunatog zemljišta i projektiranja i ostalih troškova, što predstavlja razliku od 50 posto.

Glavni izazov za hrvatsko građevinsko tržište ne leži u trenutnoj apsolutnoj razlici, nego u izuzetno brzom tempu rasta cijena. Cijene gradnje stanova u Hrvatskoj od 2020. godine porasle su za 64 posto, dok je u Njemačkoj taj rast iznosio 44 posto, a na razini cijele Europske unije 31 posto. Iako je Hrvatska još uvijek značajno jeftinija, troškovi gradnje ovdje poskupljuju dvostruko brže nego u ostatku Europe. Jedan od ključnih faktora koji utječu na ove dinamike jest struktura troškova rada, pri čemu se Hrvatska sve više oslanja na radnu snagu iz uvoza.

Na prvi pogled, cijena radnog sata pruža značajnu prednost domaćim izvođačima. Sat rada u građevinarstvu s davanjima prema podacima Eurostata za 2025. godinu u Hrvatskoj iznosi 16,2 eura, dok u Njemačkoj doseže 39,6 eura, a u Austriji 44,8 eura. Međutim, te podatke treba uzeti s rezervom jer velik dio građevinskih poduzetnika još uvijek posluje u sivoj zoni. Rad čini oko 40 posto ukupne cijene gradnje, a prošle je godine u Hrvatskoj narastao za 11 posto, u usporedbi s tek 3 posto rasta u Njemačkoj.

“Uvozni radnik nije jeftin radnik: lani je u graditeljstvu izdano 52.776 dozvola za strance, a takav radnik prvu godinu radi dvostruko do trostruko sporije od domaćeg majstora, pa satnica od 15 eura u učinku postane 30 do 45 eura po satu”, kazao je Saša Perko.

Za razliku od troškova rada, cijene građevinskog materijala u Hrvatskoj gotovo su u potpunosti izjednačene s onima u zapadnoj Europi, čime je domaće tržište izgubilo bilo kakvu troškovnu prednost u tom segmentu. Vreća cementa od 25 kilograma u Hrvatskoj košta između 5,50 i 6,00 eura, što je identično rasponu od 5,30 do 6,00 eura u Njemačkoj, dok čelik, stolarija i prateća oprema dolaze iz istih europskih tvornica. Lokalni utjecaji i dalje postoje kod materijala poput cementa, betona i agregata koji se nabavljaju lokalno, gdje slaba konkurencija na tržištu s tri proizvođača cementa zadržava određeni utjecaj na cijene, zbog čega je Europska komisija još 2017. godine zabranila spajanje dvaju vodećih proizvođača. Ipak, materijal nije bio glavni pokretač poskupljenja u proteklome razdoblju jer je od 2020. godine poskupio za oko 40 posto, dok je cijena gradnje stanova skočila za 64 posto, što ukazuje na to da se glavnina razlike krije u cijeni rada i trgovačkim maržama.

„Posebno opterećenje za građevinski sektor u Hrvatskoj predstavljaju administrativne prepreke i dugotrajni procesi ishođenja dokumentacije. Iako je izravni trošak takvih pristojbi relativno malen, neizravni trošak izuzetno je visok. Svjetska banka je u svom posljednjem izdanju izvješća Doing Business pozicionirala Hrvatsku po izdavanju građevinskih dozvola na 150. mjesto od ukupno 190 zemalja, dok se Njemačka nalazi na 30., a Austrija na 49. mjestu. U Hrvatskoj su evidentirane 22 procedure i prosječno 146 dana za njihovo rješavanje, dok u Njemačkoj devet procedura traje prosječno 126 dana. Pri tome trošak dozvola i priključaka u Hrvatskoj čini 9,2 posto vrijednosti građevine, naspram skromnih 1,1 posto u Njemačkoj i Austriji. Prošle je godine od predaje urednog zahtjeva do izdavanja same dozvole u prosjeku bilo potrebno 169 dana, ne računajući dugotrajno razdoblje potrebno za prikupljanje dokumentacije i pripremu samog zahtjeva. Devet mjeseci dužeg ciklusa na, primjerice, zgradi od 10 stanova košta oko 775.000 eura, dvostruko više od svih doprinosa zajedno. Administracija nas ne košta kroz pristojbe, nego kroz trošak kapitala i vremena”, kazao je Saša Perko.

S druge strane, uvođenje strogih europskih standarda energetske učinkovitosti ne stvara dodatni jaz u cijeni prema zapadnoj Europi jer primijenjeni standardi ostaju jednaki. Zgrade gotovo nulte energije (nZEB) obvezne su u Hrvatskoj za sve zahtjeve za dozvolu podnesene nakon 31. prosinca 2019. godine, dok u Njemačkoj i Austriji taj standard vrijedi i duže, a od 2030. godine cijela Europska unija prelazi na zgrade nulte emisije. Analize provedene na 32 europska projekta pokazuju da uvođenje ovog standarda u početku poskupljuje gradnju za oko 11 posto ili približno 200 eura po kvadratnom metru, no u Njemačkoj je taj dodatni trošak nakon nekoliko godina primjene u praksi pao na raspon između 2 i 7 posto. U Hrvatskoj primjena standarda podrazumijeva ugradnju 15 centimetara mineralne vune umjesto dosadašnjih 10 centimetara stiropora, primjenu troslojnog stakla i ugradnju dizalica topline. Taj trošak kupac postupno vraća kroz niže račune za energiju i on ne predstavlja razlog zbog kojeg kvadrat stana u Zagrebu dostiže cijenu od 3.500 eura.

„Usporedba priuštivosti stanovanja u hrvatskim gradovima u odnosu na zapadnoeuropske metropole pokazuje zanimljive pokazatelje, unatoč tome što su troškovi gradnje i prosječne plaće u Hrvatskoj niži. Klasična analiza priuštivosti obuhvaća tri ključna parametra: cijenu stana, prosječnu plaću i kamatnu stopu. Novi stan u Zagrebu u prosjeku stoji 3.554 eura po kvadratnom metru, u Beču iznosi 5.200 eura, dok u Münchenu prelazi 10.000 eura. Istovremeno, stambeni krediti u Hrvatskoj iznose oko 2,9 posto, u usporedbi s 4,0 posto u Njemačkoj. Prema podacima Eurostata, više od 40 posto svog dohotka na stanovanje troši samo 3,7 posto građana u Hrvatskoj, dok taj udio u Njemačkoj iznosi 12 posto, a na razini Europske unije 8,2 posto, pri čemu Europska središnja banka ocjenjuje hrvatske nekretnine precijenjenima za 9 posto, a područje eura za 12 posto. Deloitteovi izračuni pokazuju da je za kupnju novog stana od 70 kvadratnih metara u Zagrebu potrebno izdvojiti 7,5 godišnjih plaća, u Ljubljani 11,7, a u Pragu 15 godišnjih plaća. Analize nekretninskog tržišta pokazuju da je priuštivost u Hrvatskoj 43 posto bolja nego rekordne 2008. godine, ali je u posljednjih godinu dana pala za 4,8 posto na razini države i 7,3 posto u Zagrebu, budući da su cijene od 2015. godine porasle za 153 posto, što je uz Mađarsku najviši rast u cijeloj Europskoj uniji“, objašnjava nam ovaj građevinski stručnjak.

Sami uvjeti financiranja projekata i dostupnost kapitala trenutno idu na ruku domaćim kupcima, no uvjeti za dobivanje sredstava postaju sve stroži. Stambeni krediti u Hrvatskoj s kamatnom stopom od 2,9 posto povoljniji su u odnosu na 4,0 posto u Njemačkoj ili 3,6 posto u Austriji. Međutim, Hrvatska narodna banka ograničila je kreditiranje do maksimalno 90 posto vrijednosti nekretnine, što od kupaca zahtijeva minimalno 10 posto vlastitog učešća, dok rata kredita ne smije prelaziti 45 posto ukupnih primanja.

“Njemačka to prolazi već četiri godine: kupci su bili naviknuti na kredit po 1 %, pa kad je 2022. skočio iznad 4 %, potražnja je stala, a završeni stanovi su pali na najniže razine od 2012.”, kazao je Perko.

FOTO: Dejan Tatomir / DOMinvest grupa