Na što sve trebamo paziti kod kupnje nekretnine? Mali vodič kroz kupnju nekretnine

Kupnja nekretnine nerijetko je stresna, a stanje na tržištu toliko divlja da nam financije nisu nužno jedini problem pri kupnji. Jako je važno da obratite pozornost na cijeli spektar stvari kako biste bili sigurni da je upravo to nekretnina koju trebate kupiti. Zbog cijelog niza pitanja koja nas muče, nazvali smo Ivanu Čikić, direktoricu agencije za poslovanje nekretninama Dom Ekspert, koja nam je otkrila najvažnije stvari koje nam mogu olakšati odluku kada je riječ o kupovini kuće ili stana. Pa krenimo! 

Je li cijena garant kvalitete i što sve definira cijenu nekretnine?

Važno je imati na umu da visoka cijena nekretnine ne jamči uvijek visoku kvalitetu, a niska cijena ne znači nužno lošu kvalitetu. Kada je riječ o kupovini nekretnine, postoje brojni faktori koji mogu utjecati na cijenu nekretnine. U prvom redu to su lokacija, veličina nekretnine, stanje u kojem se nekretnina nalazi, pravni i regulatorni faktori, trend kretanja cijena na tržištu nekretnina, kao i dodatni sadržaji u blizini.

Ovo obavezno uzmite u obzir prije kupnje

Prvi korak je definiranje budžeta. To je važno kako biste znali koliko novca možete izdvojiti za kupnju nekretnine. Pored cijene nekretnine, uzmite u obzir i troškove poreza na promet nekretnina, naknade za posredničku ili odvjetničku uslugu, troškove renoviranja i opremanja namještajem. Upoznajte se s različitim vrstama kredita, kamatnim stopama i uvjetima vraćanja kredita. Konzultirajte se s bankom ili financijskim savjetnikom kako biste odabrali najprikladniju opciju za svoju situaciju.

Lokacija nekretnine često je jedan od najvažnijih kriterija koji utječe na kvalitetu života i vrijednost nekretnine. Razmislite o blizini sadržaja kao što su vrtići, škole, trgovine, prijevoz, zdravstvene ustanove i rekreativni sadržaji. Odlučite koliko prostora vam treba za normalno funkcioniranje. Broj soba, kupaonica ili parkirališta mogu biti ključni. Razmislite o svojim trenutnim i budućim potrebama, kao što su proširenje obitelji ili rad od kuće, kako biste osigurali dovoljno prostora za sve.

Pregledajte stanje nekretnine koju kupujete kako biste identificirali moguće probleme ili potencijalne troškove popravaka. Proučite temelje, krov, električne i vodovodne instalacije, grijanje i hlađenje, izolaciju i druge važne aspekte.

Provjerite da li je dokumentacija nekretnine koju kupujete uredna i to u dva segmenta: pravni segment (vlasništvo, tereti, zabilježbe, i dr.) te građevinsko-tehnička  dokumentacija (dozvole za gradnju, uporabna dozvola, akt za legalizaciju, i dr.).

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine je važna kako biste znali je li cijena koju plaćate realna i konkurentna, a o tome se svakako posavjetujte sa svojim agentom za nekretnine.

Kako znati da su svi papiri u redu?

Preporučuje se suradnja s iskusnim posrednikom za nekretnine, a on će obaviti detaljnu provjeru pravne dokumentacije vezane za nekretninu kako bi se osiguralo da nema nikakvih pravnih problema tijekom kupoprodaje. To je u prvom redu provjera tko je trenutni vlasnik nekretnine i je li prodavatelj ovlašten prodavati je, provjera postoje li hipoteke, tereti i zabilježbe, provjera povijesti vlasništva nekretnine, upisana prava trećih strana. Važno je napomenuti da posrednik kao medijator štiti interese obiju ugovornih strana i osigurava da su svi pravni aspekti uređeni na najbolji način.

Kako da znamo da je zgrada/kuća kvalitetno građena?

Važno je napomenuti da je za potpunu i detaljnu procjenu potrebno angažirati stručnjaka, inženjera građevine, koji ima iskustvo i znanje za otkrivanje potencijalnih problema. Angažiranje stručnjaka pogotovo se preporučuje ukoliko kupujete rabljeni stan ili kuću. Ono što možete sami učiniti jest da pregledate kuću ili zgradu izvana i iznutra kako biste uočili vidljive nedostatke. Pripazite na pukotine u zidovima, deformacije ili neujednačenosti na podovima i stropovima, propuste na krovu, oštećene ili trule dijelove drvenih elemenata i slično. Pogledajte jesu li zidovi i podovi izrađeni od čvrstih materijala. Provjerite vrstu krovnog materijala i fasadnih obloga. Pogledajte postoje li vidljivi znakovi oštećenja ili nedostataka u električnim i vodovodnim instalacijama. Provjerite radi li rasvjeta, utičnice, slavine i tuševi ispravno. Pregledajte stanje prozora i vrata koji trebaju biti dobro postavljeni, da dobro brtve i da se lako otvaraju i zatvaraju. Ako je moguće, provjerite rad sustava grijanja i hlađenja. Obratite pozornost na dob, stanje i učinkovitost peći, klima uređaja, radijatora ili drugih sustava.

Vlaga je problem koja se može kamuflirati, pa se kupac iznenadi za nekoliko mjeseci.  

Vizualni znakovi: Pripazite na mrlje ili tamne fleke na zidovima, stropovima ili podovima. To može biti znak da postoji vlaga ili curenje negdje u blizini.

Miris: Ako primijetite neugodan miris vlažnosti, plijesni ili ustajalosti, to može ukazivati na prisutnost vlage. Obratite posebnu pažnju na područja kao što su podrumi, kupaonice ili kuhinje.

Kondenzat: Provjerite ima li kondenzacije na prozorima ili drugim površinama. Obilna kondenzacija može ukazivati na probleme s izolacijom ili ventilacijom.

Pukotine: Pripazite na pukotine u zidovima, osobito oko prozora i vrata. Voda može prodrijeti kroz pukotine i uzrokovati probleme s vlagom.

Podizanje podnih obloga: Ako primijetite podizanje podnih obloga, kao što su parket ili pločice, to može biti znak da se ispod nalazi vlaga koja utječe na ljepilo ili podlogu.

Koliko nas novaca stoji ukoliko želimo da sve to netko provjeri umjesto nas?

Cijena profesionalnog pregleda nekretnine ovisi o različitim faktorima, uključujući veličinu i složenost nekretnine, lokalnu ponudu stručnjaka, geografsku lokaciju i opseg usluga koje tražite. Općenito, cijena stručnjaka za provjeru kvalitete izgrađene nekretnine može se kretati u rasponu od nekoliko stotina do nekoliko tisuća eura. To može uključivati osnovni pregled stanja nekretnine, identifikaciju potencijalnih problema, izradu pisanih izvještaja i savjetovanje. Preporučljivo je dobiti nekoliko ponuda od različitih stručnjaka kako biste usporedili cijene i usluge.

Postoje prodavači, a postoje i ozbiljni posrednici za prodaju nekretnina

1. Ozbiljan agent će imati profesionalan pristup i ponašanje prema vama kao potencijalnom kupcu. Bit će strpljiv, susretljiv i spreman pružiti vam sve potrebne informacije o nekretnini.

2. Ozbiljan agent bit će transparentan u vezi s podacima o nekretnini. Pružit će vam sve relevantne informacije o stanju nekretnine, vlasničkoj dokumentaciji i nedostacima nekretnine.

3. Jako je važno da agent bude stručan, a to ćete zaključiti iz razgovora s njim jer će biti u stanju odgovoriti na vaša pitanja o svim aspektima vezanim za kupoprodajni proces nekretnine, pravnim pitanjima i drugim relevantnim informacijama.

4. Pokušajte dobiti preporuke ili mišljenja drugih ljudi koji su imali iskustva s tom agencijom za nekretnine.

5. Svaka ozbiljna agencija za poslovanje nekretninama ima pravnu podršku odnosno odvjetnika koji sastavlja sve isprave potrebne tijekom kupoprodajnog procesa.

6. Agent koji je ozbiljan i fokusiran na dugoročne odnose s klijentima bit će spreman na pregovaranje i pronalaženje rješenja koja su u vašem najboljem interesu.

Plaćamo li previše ili je pred nama prilika za kupnju? Kako da znamo je li cijena onoga što kupujemo korektna?

Usporedite slične nekretnine: Pregledajte druge nekretnine u istom području slične veličine, stanja i karakteristika te usporedite njihove cijene. Ako je cijena stana kojeg razmatrate značajno niža od sličnih nekretnina, to bi mogao biti znak prilike za kupnju. S druge strane, ako je cijena znatno viša od sličnih nekretnina, to može ukazivati na precijenjenost.

Istražite tržište nekretnina: Ako primijetite da cijene nekretnina općenito padaju ili su stagnirajuće, to bi mogao biti povoljan trenutak za pregovaranje i traženje povoljnije cijene.

Procjena stvarne vrijednosti: Angažiranje neovisnog stručnjaka, poput procjenitelja nekretnina, može vam pomoći u dobivanju objektivne procjene stvarne vrijednosti stana.

Razmotrite stanje nekretnine: Ako stan zahtijeva značajne popravke, renovacije ili ima skrivene nedostatke, to može utjecati na njegovu vrijednost. U takvim slučajevima, cijena bi trebala biti prilagođena kako bi odražavala potrebne popravke ili ulaganja.

Razmislite o dugoročnoj vrijednosti: Ponekad je važno razmotriti dugoročnu vrijednost stana i potencijalni rast cijene nekretnina u tom području. Ako očekujete da će se vrijednost nekretnina u budućnosti povećati, trenutno viša cijena može biti opravdana.

I za kraj – zaključak je jasan. Ako nemate stručnu pomoć, svakako ju pronađite. Investiranjem u temeljit pregled nekretnine možete izbjeći neugodna iznenađenja u budućnosti. Ivana Čikić, direktorica agencije Dom Ekspert, ovime se bavi dugi niz godina i pomogla je brojnim kupcima, stoga profesionalna procjena je nešto što bi svatko trebao imati na umu, ukoliko nije sam stručan procijeniti potencijalne probleme.  Na taj način možete spriječiti nepredvidive troškove u budućnosti.

FOTO: Dejan Tatomir