Usluga eNekretnine za pravnu sigurnost vlasnika nekretnina i investitora u poslovanju nekretninama na području procjena vrijednosti nekretnina i tržištu nekretnina

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine razvija i nadograđuje postojeći informacijski sustav tržišta nekretnina pod nazivom eNekretnine. Riječ je o informacijskom (aplikativnom) sustavu kojim se omogućava pregled realiziranog prometa svih vrsta nekretnina preko zbirke kupoprodajnih cijena i plana približnih vrijednosti.

Više o tome saznali smo u razgovoru s Damirom Štimcem, voditeljem Službe za procjenu vrijednosti nekretnina iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Kako se koristi sustav i kome je namijenjen?
Sustav eNekretnine koristi se u postupcima procjene tržišne vrijednosti nekretnina, a namijenjen je ovlaštenim korisnicima odnosno stalnim sudskim vještacima za procjenu nekretnina ili stalnim sudskim procjeniteljima, agentima za posredovanje u prometu nekretnina, javnim bilježnicima, službenicima Porezne uprave, službenicima ministarstva nadležnog za poslove državne imovine, službenicima u upravnim tijelima županija, Grada Zagreba i velikog grada, dr. Procjene tržišne vrijednosti nekretnina koriste se i u postupcima izvlaštenja. Baza podataka, pohranjena i sadržana u sustavu eNekretnine, važna je radi osiguranja transparentnosti tržišta nekretnina, a sadrži podatke o broju transakcija za pojedino administrativno područje, vrsti nekretnina i podatke o nekretnini koja je bila predmet transakcije – stan/apartman, obiteljska kuća, poslovni prostor, poljoprivredno, građevinsko i šumsko zemljište, i dr. s obilježjima namjene, kategorije, načina korištenja, površine, godine izgradnje, realizirane cijene nekretnina u prometu, itd. Transakcije i procjene odnose se na nekretnine u prometu (kupoprodaje, zakupa, najma, pravo građenja i služnosti) s podatcima koji moraju biti evaluirani (Slika 1.).

Slika 1.: Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine

Koje sve podatke sustav sadrži?
Sustav eNekretnine sadrži podatke o vrsti i lokaciji nekretnina tj. položaju u kartografskom prikazu cjenovnih blokova u planovima približnih vrijednosti koji su izrađeni za područja županija, Grada Zagreba, velikoga grada odnosno za cjelokupno područje RH, a prikazuje podatke o realiziranim kupoprodajama nekretnina za građevinska zemljišta, poljoprivredna zemljišta, šumska zemljišta i prirodno-neplodna zemljišta koji su dostupni putem Geoportala ISPU. Također, izrađen je plan približnih vrijednosti za stan/apartman (pilot projekt za 4 županije i 4 velika grada) koji će biti uskoro objavljen u sustavu eNekretnine te na Geoportalu ISPU, a odnose se na Primorsko-goransku županiju i Grad Rijeku, Osječko-baranjsku županiju i Grad Osijek, Varaždinsku županiju i Grad Varaždin te Splitsko-dalmatinsku županiju i Grad Split.
Podaci u planu približnih vrijednosti predstavljaju obilježja uzor‐čestice, a prikazani su opisnom i brojčanom labelom sljedeće strukture podataka: oznaka pretežite namjene cjenovnog bloka, koeficijent iskoristivosti, kategorija zemljišta i približna vrijednost u EUR/m2 te naziv cjenovnog bloka na određenom području (Slika 2.). Korištenjem podataka iz plana približnih vrijednosti ubrzavaju se postupci u sudskim i upravnim predmetima te su važne i korisne informacije za institucije kod određivanja raznih naknada i donošenja odluka na području tržišta nekretnina kao i u raznim drugim postupcima vezanim uz propise procjene vrijednosti nekretnina.

Slika 2.: Izvadak iz plana približnih vrijednosti s labelom iz sustava eNekretnina

Analizirani podatci iz sustava eNekretnine javno su dostupni putem Informacijskog sustava prostornog uređenja ISPU (https://ispu.mgipu.hr) – Slika 3. i web stranice Ministarstva (https://mpgi.gov.hr) – Slika 4.

Slika 3. Izvadak plana približnih vrijednosti iz informacijskog sustava prostornoga uređenja (ISPU)

Slika 4. Izvadak iz web stranice Ministarstva

Na koji je način regulirana procjena vrijednosti nekretnina u RH?
Procjena vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj regulirana je Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina, Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina i Pravilnikom o informacijskom sustavu tržišta nekretnina. Procjenu vrše ovlaštene osobe koje su stalni sudski vještaci za procjenu nekretnina ili stalni sudski procjenitelji. Informacijski sustav tržišta nekretnina eNekretnine izgrađen je na platformi postojećeg zakona i važan je mehanizam suzbijanja korupcije. Istovremeno, informacijskim sustavom eNekretnine osigurava se transparentnost podataka na tržištu nekretnina, ujednačavaju se podaci u postupcima procjene vrijednosti nekretnina u sudskim i upravnim predmetima te postupcima izvlaštenja odnosno osigurava se pravna sigurnost vlasnika nekretnina i investitora u poslovanju nekretninama na području procjena vrijednosti nekretnina i tržištu nekretnina.

Kako je usluga financirana?
Cjelokupni razvoj modula eNekretnine financira se iz europskih strukturnih i investicijskih fondova kroz projekt „Informacijski sustav prostornog uređenja (ISPU) i njegovi moduli“. Vrijednost cjelokupnog ISPU projekta iznosi 131.707.084,14 kn, a 85 posto sredstava osigurano je iz Europskog fonda za regionalni razvoj.